Al een aantal keren eerder heb ik een blog geschreven over koop- aanneemovereenkomsten en btw. Door gebruik te maken van koop- aanneemovereenkomsten kan een behoorlijk belastingvoordeel worden gerealiseerd. Recente jurisprudentie van Rechtbank Gelderland kan hierbij relevant zijn. Hieronder wordt de btw-kwalificatie van een bestraat parkeerterrein en de kwalificatie voor de overdrachtsbelasting van een verkavelde voormalige woning nader toegelicht.
Belastingvoordeel tariefverschil
In de situatie waarin nieuw gerealiseerde appartementen worden verkocht aan de toekomstige bewoners daarvan na oplevering, dan geldt dat over de volledige koopsom 21% btw is verschuldigd. Een belastingvoordeel kan daarentegen worden gerealiseerd door te werken met koop- aanneemovereenkomsten. De bestaande oude onroerende zaak wordt dan eerst gesplitst in toekomstige appartementsrechten. Voorafgaand aan de sloop van het pand worden deze appartementsrechten alvast verkocht en geleverd aan de toekomstige bewoners van het pand, terwijl diezelfde kopers met een aannemer een separate aanneemovereenkomst sluiten. De levering van de appartementsrechten is dan niet belast met 21% btw, maar is onderworpen aan 10,4% (tarief 2023 voor niet-woningen) overdrachtsbelasting. Bij verkoop tegen VON-prijzen kan op die manier 10,6% belasting worden bespaard over de grondwaarde van de appartementsrechten.
Bebouwde grond of onbebouwd bouwterrein
Na kadastrale splitsing geldt dat de btw-kwalificatie per individueel appartementsrecht moet worden beoordeeld. Het bovenstaande is bijvoorbeeld niet van toepassing voor kavels die na splitsing volledig onbebouwd zijn. Indien en voor zover een kavel na splitsing enkel en alleen bestaat uit een deel van een parkeerterrein zonder (gedeelten van) overige opstallen, kwam voorheen nog wel eens de vraag aan de orde of sprake is van een onbebouwd btw-belast bouwterrein of van bebouwde btw-vrijgestelde grond.
Nadat Rechtbank Gelderland zich eerder al op 23 december 2019 en op 28 juni 2022 in dezelfde bewoordingen had uitgelaten, heeft zij op 11 januari 2023 (nr. AWB 21/4687) nogmaals bevestigd dat een met klinkers bestraat parkeerterrein kwalificeert als de levering van een gedeelte van een gebouw. In casu betrof het een parkeerterrein bestraat met klinkers, voorzien van lantaarnpalen en stoepranden en met afwateringspunten aangesloten op de riolering. De klinkerbestrating is een bouwwerk, omdat sprake is van een constructie van niet-natuurlijke materialen die vast met de grond is verbonden. Het met klinkers bestrate parkeerterrein had een duurzame bestemming op de betreffende locatie. Daarom kan het parkeerterrein na demontage niet als zodanig worden hergebruikt. Dit betekent dat het parkeerterrein een constructie is die niet makkelijk te demonteren en te verplaatsen is. Hierdoor kwalificeert de klinkerbestrating als een gebouw, aldus Rechtbank Gelderland.
Kwalificatie woning na verkaveling
In de zaak waarbij een projectontwikkelaar een perceel met voormalige woning had verkaveld in 9 afzonderlijke kavels, oordeelde Rechtbank Gelderland op 4 november 2022 (nr. AWB 22/998) dat door de verkaveling en de daaropvolgende verkoop van die kavels de voormalige woning heeft opgehouden te bestaan. Kopers hebben geen woning verkregen, maar een perceel met enige bebouwing erop. Onder deze omstandigheden is er geen sprake van een verkrijging van een woning. Na de splitsing ontstaan ook geen (nieuwe) onroerende zaken die elk naar hun aard voor bewoning zijn bestemd, aldus Rechtbank Gelderland. Dit betekent dat bij een verkaveld deel van een voormalige woning het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 0% of 2% niet van toepassing is.
Door: Jan Plat
